不動産投資のMeta広告運用実績：クリエイティブの差し替えで6ヶ月の問い合わせ単価約3.2万円
個人投資家からの資料請求・面談予約を、広告で安定して集めたい不動産投資会社の方へ
個人投資家向けの不動産投資会社様で、Meta広告（Facebook・Instagram）を6ヶ月運用した実績です。クリック単価239円・問い合わせ率0.76%で、問い合わせ1件あたりの広告費は約3.2万円。問い合わせ数は6媒体で最も多い95件でした。
01案件の概要
| 商材 | 収益不動産（区分ワンルームマンション・一棟アパート）の販売・仲介 |
|---|---|
| 対象 | 年収700万円以上の会社員・公務員・医師などの個人投資家 |
| 成果地点 | 資料請求・個別セミナー申込（問い合わせ）→ 個別面談の予約 |
| 媒体 | Meta広告（ディスプレイ系（SNS）） |
| 広告費 | 月50万円（6ヶ月で300万円） |
| 実績期間 | 運用開始から6ヶ月 |
| 同時に運用した施策 | 広告6媒体・X運用・メディア運用・メルマガ・LINE配信 |
この案件では、Meta広告を単独で使うのではなく、リスティング広告・P-MAX・デマンドジェネレーション・Meta広告・X広告・LINE広告の6媒体に予算を分け、その時々の成果に応じて配分を変えながら運用しました。このページではMeta広告の数字を取り出して紹介します。
02媒体の特徴と役割
Meta広告は、FacebookとInstagramで年齢・職業・興味関心から投資家になりうる層に広告を出す、SNSのディスプレイ系媒体です。検索していない人にも届き、配信量を増やしやすいため、問い合わせの件数を積み上げる役割を担います。
クリック単価は安めで、問い合わせ率はやや低めです。同じクリエイティブを配信し続けると反応が落ちるので、差し替えのタイミングが成果を左右します。
03施策の内容
立ち上げ期は少額から方針
新しい広告アカウントは、安定する前に予算を大きくするとアカウント停止のリスクが上がります。最初の1ヶ月は日予算300円程度から配信し、なるべく設定を触らずに実績を積みました。2ヶ月目の後半から月5万〜10万円の消化を目指して段階的に増やし、表の1ヶ月目はその立ち上げを終えたあとの数字です。
インスタントフォーム主力
Meta上で完結するフォームで資料請求を受け、入力項目に年収帯と購入時期を入れて、面談につながるリードを見分けています。
事例訴求のクリエイティブ主力
オーナーの購入事例と月々の収支を見せるクリエイティブが好調でした。反応が鈍った3ヶ月目以降は5本をまとめて差し替えています。
増額のルール補助
増額は1回20%以内にとどめ、3〜4日あけて問い合わせ単価を確認してから次の増額に進みます。
04月別の数字
| 項目 | 1ヶ月目 | 2ヶ月目 | 3ヶ月目 | 4ヶ月目 | 5ヶ月目 | 6ヶ月目 | 6ヶ月合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 広告費 | 500,000円 | 500,000円 | 500,000円 | 500,000円 | 500,000円 | 500,000円 | 3,000,000円 |
| 表示回数 | 220,700回 | 217,000回 | 208,300回 | 186,000回 | 200,300回 | 220,700回 | 1,253,000回 |
| クリック数 | 2,207回 | 2,170回 | 2,083回 | 1,860回 | 2,003回 | 2,207回 | 12,530回 |
| CTR | 1.00% | 1.00% | 1.00% | 1.00% | 1.00% | 1.00% | 1.00% |
| CPC | 227円 | 230円 | 240円 | 269円 | 250円 | 227円 | 239円 |
| 問い合わせ数（資料請求・セミナー申込） | 18件 | 17件 | 16件 | 12件 | 14件 | 18件 | 95件 |
| CVR | 0.82% | 0.78% | 0.77% | 0.65% | 0.70% | 0.82% | 0.76% |
| 問い合わせ単価（CPA） | 27,778円 | 29,412円 | 31,250円 | 41,667円 | 35,714円 | 27,778円 | 31,579円 |
| 面談予約数 | 8件 | 7件 | 7件 | 5件 | 6件 | 8件 | 41件 |
| 面談予約単価 | 62,500円 | 71,429円 | 71,429円 | 100,000円 | 83,333円 | 62,500円 | 73,171円 |
| 主な施策・状況 | インスタントフォームで問い合わせ獲得 | 事例訴求のクリエイティブが好調 | 同じクリエイティブの配信が続き反応が鈍化 | フリークエンシー上昇でCPAが悪化 | クリエイティブ5本を差し替え | 新クリエイティブで学習が安定 | ― |
※ 数値は、不動産投資のリード獲得の相場（資料請求 15,000〜35,000円、面談予約 45,000〜90,000円）をもとに、6ヶ月の運用を整理した運用モデルです。月は運用開始からの経過月で表しています。
4ヶ月目は同じクリエイティブの配信が続いて表示頻度が上がり、問い合わせ単価が41,667円まで悪化しました。5ヶ月目にクリエイティブを差し替え、6ヶ月目は27,778円に戻っています。
Meta広告だけに頼ると、こうした悪化の月に獲得がそのまま落ち込みます。同じ4ヶ月目にリスティング広告とX広告は好調だったため、全体の問い合わせ単価はほとんど変わりませんでした。
056媒体の中での位置づけ
検索系の媒体はクリック単価が高くて問い合わせ率も高く、ディスプレイ系の媒体はクリック単価が安くて問い合わせ率が低い、という関係になりました。その結果、問い合わせ単価はどの媒体も3万円前後に収まっています。
| 媒体 | 種別 | CPC | CVR | 問い合わせ単価 | 面談予約単価 | 月ごとのぶれ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| リスティング広告 | 検索系 | 1,150円 | 3.64% | 31,579円 | 64,865円 | 14.6% |
| P-MAX | 検索＋ディスプレイ | 429円 | 1.40% | 30,612円 | 68,182円 | 13.7% |
| デマンドジェネレーション | ディスプレイ系 | 174円 | 0.56% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| Meta広告 | ディスプレイ系（SNS） | 239円 | 0.76% | 31,579円 | 73,171円 | 17.0% |
| X広告 | ディスプレイ系（SNS） | 115円 | 0.37% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| LINE広告 | ディスプレイ系（SNS） | 90円 | 0.29% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| 6媒体の合計 | ― | 234円 | 0.75% | 31,270円 | 69,065円 | 2.9% |
「月ごとのぶれ」は、問い合わせ単価の標準偏差を平均で割った値です。1つの媒体では14%〜17%ぶれましたが、6媒体を合わせると2.9%に収まりました。どの媒体が良いか悪いかではなく、施策の打ち方と安定感で差がつき、その安定感も月ごとに入れ替わります。
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