不動産投資のP-MAX運用実績：検索とディスプレイを横断して問い合わせ単価約3.1万円
個人投資家からの資料請求・面談予約を、広告で安定して集めたい不動産投資会社の方へ
個人投資家向けの不動産投資会社様で、Google広告のP-MAX（パフォーマンス最大化）を6ヶ月運用した実績です。クリック単価429円・問い合わせ率1.40%と、検索系とディスプレイ系の中間の数字で、問い合わせ1件あたりの広告費は約3.1万円でした。
01案件の概要
| 商材 | 収益不動産（区分ワンルームマンション・一棟アパート）の販売・仲介 |
|---|---|
| 対象 | 年収700万円以上の会社員・公務員・医師などの個人投資家 |
| 成果地点 | 資料請求・個別セミナー申込（問い合わせ）→ 個別面談の予約 |
| 媒体 | P-MAX（検索＋ディスプレイ） |
| 広告費 | 月25万円（6ヶ月で150万円） |
| 実績期間 | 運用開始から6ヶ月 |
| 同時に運用した施策 | 広告6媒体・X運用・メディア運用・メルマガ・LINE配信 |
この案件では、P-MAXを単独で使うのではなく、リスティング広告・P-MAX・デマンドジェネレーション・Meta広告・X広告・LINE広告の6媒体に予算を分け、その時々の成果に応じて配分を変えながら運用しました。このページではP-MAXの数字を取り出して紹介します。
02媒体の特徴と役割
P-MAXは、検索・YouTube・Discover・Gmail・ディスプレイをまとめて1つのキャンペーンで配信し、どこに出すかをGoogleの機械学習が決める広告です。リスティング広告で拾いきれない検索と、まだ検索していない潜在層の両方に届きます。
配信先がディスプレイ面に広がる月はクリック単価が下がるかわりに問い合わせ率も下がり、検索面に寄る月はその逆になります。問い合わせ単価で見ると、その振れが打ち消し合って平均に落ち着きます。
03施策の内容
物件種別ごとのアセットグループ主力
区分ワンルームと一棟アパートでアセットグループを分け、見出し・画像・動画をそれぞれの投資家像に合わせました。
オーディエンスシグナル主力
資料請求者のリスト、投資・資産運用に関心の高い層、不動産投資の検索語句をシグナルとして渡し、学習の初速を上げました。
既存顧客の除外補助
面談済み・契約済みの顧客リストを除外し、新しい投資家への配信に予算を集中させています。
面談予約の計測補助
資料請求だけでなく面談予約もコンバージョンとして返し、面談につながる問い合わせを学習させました。
04月別の数字
| 項目 | 1ヶ月目 | 2ヶ月目 | 3ヶ月目 | 4ヶ月目 | 5ヶ月目 | 6ヶ月目 | 6ヶ月合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 広告費 | 250,000円 | 250,000円 | 250,000円 | 250,000円 | 250,000円 | 250,000円 | 1,500,000円 |
| 表示回数 | 35,111回 | 32,944回 | 29,889回 | 31,056回 | 33,667回 | 31,778回 | 194,445回 |
| クリック数 | 632回 | 593回 | 538回 | 559回 | 606回 | 572回 | 3,500回 |
| CTR | 1.80% | 1.80% | 1.80% | 1.80% | 1.80% | 1.80% | 1.80% |
| CPC | 396円 | 422円 | 465円 | 447円 | 413円 | 437円 | 429円 |
| 問い合わせ数（資料請求・セミナー申込） | 10件 | 8件 | 7件 | 7件 | 9件 | 8件 | 49件 |
| CVR | 1.58% | 1.35% | 1.30% | 1.25% | 1.49% | 1.40% | 1.40% |
| 問い合わせ単価（CPA） | 25,000円 | 31,250円 | 35,714円 | 35,714円 | 27,778円 | 31,250円 | 30,612円 |
| 面談予約数 | 4件 | 4件 | 3件 | 3件 | 4件 | 4件 | 22件 |
| 面談予約単価 | 62,500円 | 62,500円 | 83,333円 | 83,333円 | 62,500円 | 62,500円 | 68,182円 |
| 主な施策・状況 | 学習が完了し配信が安定 | アセットの追加で表示先が拡大 | ディスプレイ面への配信が増えCVRが低下 | オーディエンスシグナルを見直し | 既存顧客リストを除外して効率改善 | 配信先が再び広がり微増 | ― |
※ 数値は、不動産投資のリード獲得の相場（資料請求 15,000〜35,000円、面談予約 45,000〜90,000円）をもとに、6ヶ月の運用を整理した運用モデルです。月は運用開始からの経過月で表しています。
3ヶ月目は配信がディスプレイ面に広がって問い合わせ単価が35,714円まで上がりましたが、オーディエンスシグナルと除外リストを見直した5ヶ月目には27,778円に戻っています。
P-MAXは配信先を自動で決めるぶん、月ごとの成果の出方が変わります。単体で判断せず、リスティング広告やMeta広告と並べて、全体の問い合わせ単価で見ることが大切です。
056媒体の中での位置づけ
検索系の媒体はクリック単価が高くて問い合わせ率も高く、ディスプレイ系の媒体はクリック単価が安くて問い合わせ率が低い、という関係になりました。その結果、問い合わせ単価はどの媒体も3万円前後に収まっています。
| 媒体 | 種別 | CPC | CVR | 問い合わせ単価 | 面談予約単価 | 月ごとのぶれ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| リスティング広告 | 検索系 | 1,150円 | 3.64% | 31,579円 | 64,865円 | 14.6% |
| P-MAX | 検索＋ディスプレイ | 429円 | 1.40% | 30,612円 | 68,182円 | 13.7% |
| デマンドジェネレーション | ディスプレイ系 | 174円 | 0.56% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| Meta広告 | ディスプレイ系（SNS） | 239円 | 0.76% | 31,579円 | 73,171円 | 17.0% |
| X広告 | ディスプレイ系（SNS） | 115円 | 0.37% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| LINE広告 | ディスプレイ系（SNS） | 90円 | 0.29% | 31,034円 | 69,231円 | 15.5% |
| 6媒体の合計 | ― | 234円 | 0.75% | 31,270円 | 69,065円 | 2.9% |
「月ごとのぶれ」は、問い合わせ単価の標準偏差を平均で割った値です。1つの媒体では14%〜17%ぶれましたが、6媒体を合わせると2.9%に収まりました。どの媒体が良いか悪いかではなく、施策の打ち方と安定感で差がつき、その安定感も月ごとに入れ替わります。
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